「戸建て賃貸は利回りが良いと聞いたけれど、見えないリスクが怖い」とお考えのオーナー様は多いのではないでしょうか。雨漏りや設備の故障は目に見えますが、床下で密かに進行し、気づいた時には数百万円規模の修繕費を発生させるのが「シロアリ」です。
特に、投資用として人気の高い「築古物件」においては、シロアリ対策の有無が、その後の経営の明暗を分けると言っても過言ではありません。
今回は、専門的な知識がない初心者オーナー様でも理解できるよう、不動産管理の現場視点から「なぜ対策が必要なのか」そして「潜らなくてもできるチェック方法」までを具体的に解説します。
なぜ「シロアリ対策」が賃貸経営の命綱なのか？
「虫が出るくらいなら、殺虫剤を撒けばいいのでは？」と軽く考えてはいけません。シロアリが恐ろしいのは、建物の「骨格」を食べ尽くしてしまう点にあります。
地震対策：家が倒壊する原因の多くはシロアリ
阪神・淡路大震災の調査データにおいて、全壊した木造住宅の多くにシロアリ被害や腐朽（木が腐ること）が見られたという報告があります。 シロアリは、家を支える「柱」や、柱を受ける「土台」の内部を食べ進みます。外側は綺麗に見えても、中身がスポンジ状にスカスカになっていることは珍しくありません。この状態で大きな地震が起きると、1階部分が押し潰されるように倒壊してしまいます。
賃貸物件で倒壊事故が起き、入居者が怪我をした場合、オーナー様は「土地工作物責任」という非常に重い責任を問われる可能性があります。
資産価値：売却価格に数百万円の差が出る
将来的に物件を売却する際（出口戦略）、シロアリ被害がある物件は「瑕疵（かし＝欠陥）あり物件」として扱われます。
大幅な値引き交渉の材料にされる
修繕費用として数百万円単位の値引きを要求されるケースが一般的です。
契約不適合責任のリスク
売却後にシロアリ被害が発覚した場合、修繕費用の請求や契約解除を求められる法的なリスクがあります。
築古物件特有の「狙われる」3つの条件
築20年以上の築古物件を購入する場合、以下の3つの条件に当てはまることが多く、シロアリのリスクが格段に高まります。
1. 防蟻（ぼうぎ）効果の期限切れ
新築時に散布された薬剤の効果は、一般的に「5年」で切れます。築古物件では、前の持ち主がメンテナンスを怠り、10年以上無防備な状態が続いているケースが大半です。
2. タイル張りの浴室（お風呂）
昔ながらのタイル張りのお風呂は要注意です。目に見えない微細なタイルのひび割れから水が染み込み、床下の木材を湿らせます。「暖かくて湿気がある場所」はシロアリにとっての楽園です。
3. 基礎のひび割れ（クラック）
コンクリートの基礎にひび割れがあると、そこがシロアリの侵入ルートになります。シロアリは光や風を嫌うため、ひび割れの中を通って密かに床下へ侵入します。
床下を見る前に！「家の外周」3分チェック
「床下収納がない」「床下に潜ったり覗いたりするのは怖い」というオーナー様もいらっしゃるでしょう。そんな方は、まず家の周りを一周してみてください。実は外から見るだけでも、シロアリのリスクレベルは判断できます。
基礎の通気口（換気口）を塞いでいないか
床下の空気を入れ替えるための通気口の前に、植木鉢、自転車、タイヤ、物置などを置いていませんか？ 風通しが悪くなると床下の湿度が上がり、シロアリを呼び寄せる原因になります。
基礎の化粧モルタルの状態
基礎コンクリートの表面に塗られた化粧モルタルが浮いていたり、ひび割れたりしていませんか？ そのわずかな隙間がシロアリの侵入ルートになります。
木材やダンボールの直置き
庭や家の裏手に、DIYで余った廃材やダンボールを雨ざらしで放置していませんか？ これらはシロアリにとって最高の「エサ」であり、家本体へ招き入れる「呼び水」になってしまいます。
床下収納からのチェック実践編
外周チェックの次は、いよいよ内部の確認です。最も手軽なのが、キッチンの「床下収納庫」を使った確認方法です。
準備：100均グッズで揃う点検セット
本格的に潜る必要はありません。「収納庫を外して覗き込む」だけで十分な情報が得られます。
強力な懐中電灯
スマホのライトでは光量が足りません。ホームセンターや100円ショップで明るいLEDライトを用意しましょう。
汚れても良い長袖・軍手・マスク
床下はホコリが舞いやすく、蜘蛛の巣などもあります。
スマートフォン（撮影用）
手を伸ばして床下の写真を数枚撮っておくと、後で拡大して確認できます。
実践：これがあったらアウト！「蟻道」とは
床下収納のボックスを持ち上げて外すと、地面と基礎が見えます。ここで探すべき最大の証拠が「蟻道（ぎどう）」です。
蟻道（ぎどう）の特徴
コンクリートの基礎や木の束の表面に、「土でできた茶色いトンネル」が張り付いていませんか？
シロアリは乾燥を嫌うため、土や排泄物でトンネルを作り、その中を移動します。鉛筆くらいの太さの茶色い筋が、地面から木部に向かって伸びていれば、それは100%シロアリの侵入経路です。
見分け方：ただの黒アリ？危険なシロアリ？
4月〜7月頃、羽の生えたアリ（羽アリ）を見かけることがあります。これが「シロアリ」なのか、無害な「黒アリ」なのかを見分けるポイントは以下の通りです。
胴体の形（くびれ）
黒アリは「くびれ」があり、ひょうたん型をしています。
シロアリは「寸胴（ずんどう）」で、くびれがありません。
羽の大きさ
黒アリは前の羽が大きく、後ろの羽が小さいです。
シロアリは4枚の羽がすべて「同じ大きさ・同じ長さ」です。
プロに頼むべき理由と費用の目安
ホームセンターで薬剤を買って自分で撒くことも可能ですが、賃貸経営においてはプロへの依頼を強く推奨します。理由は「保証」です。
専門業者が施工した場合、通常「5年間の保証」が付きます。この期間内にシロアリが再発した場合、無償で再施工や、場合によっては損害賠償（修繕費の一部負担など）が受けられる保険が付帯していることが多いため、オーナー様のリスクヘッジになります。
費用の目安（一般的な相場）として、30坪程度の戸建ての場合、15万円〜25万円程度（坪単価5,000円〜8,000円前後）が目安となります。これを高いと感じるかもしれませんが、被害に遭って床の張り替えや柱の補強工事が必要になれば、その10倍以上の費用がかかることもあります。
まとめ：シロアリ対策と確定申告の勘定科目
戸建賃貸経営において、シロアリ対策は避けて通れません。しかし、正しく対策を行えば、これほど費用対効果の高い「保険」もありません。
最後に、費用と税金について補足します。シロアリの予防や駆除にかかった費用は、不動産所得の必要経費として計上できます。勘定科目は「修繕費」とするのが一般的です。
ただし、すでにシロアリ被害が甚大で、柱の交換や大規模な補強工事を行い、建物の耐久性や価値が明確に高まったとみなされる場合は、資産計上して減価償却を行う「資本的支出」に該当するケースもあります。大規模な工事になった場合は、必ず税理士さんに相談し、正しい処理を行いましょう。
まずは天気の良い週末に、家の外周を3分だけ見て回ることから始めてみてください。そのワンアクションが、あなたの大切な資産を守る第一歩となります。
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