「相続で実家を継いだけど、土地の権利が少し複雑らしい…」「この土地、家を建てられるって聞いたけど、元は畑だったみたいで不安…」そんな漠然としたお悩みを抱えている方はいらっしゃいませんか？不動産の世界には、専門家でなければ分かりにくい法律や権利がたくさんあります。でも、ご安心ください。これらは決して「どうしようもない問題」ではありません。正しい知識を身につければ、むしろ大きなチャンスに変えることができるのです。この記事では、これらの難しいテーマを一つひとつ丁寧に、解説していきます。読み終わる頃には、ご自身の不動産が持つ本当の価値と、戸建賃貸という素晴らしい活用法が見えてくるはずです。
1. 土地のサブスク？「借地権」をマスターしよう
まず最初のテーマは「借地権」です。もし相続したご実家の書類にこの言葉があったら、少しだけ注意が必要です。でも、決して難しい話ではありません。一緒に見ていきましょう。
1-1. 土地は借り物、建物は自分物という仕組み
借地権を例えるなら、「土地のサブスクリプションサービス」のようなものです。月額料金（地代）を支払うことで、その土地を利用する権利を得ている状態、と考えると分かりやすいかもしれません。つまり、土地そのものを買い取るのではなく、あくまで「借りて」、その上に自分の家を建てているのです。
この仕組みのメリットは、土地を購入する莫大な費用がかからないため、特に都心部など地価の高い場所でも、比較的少ない初期投資でマイホームを持つことができたという点です。しかし、デメリットもあります。土地は地主さんのものですから、家を建て替えたり、売ったりする際には「地主さん、よろしいでしょうか？」とお伺いを立てる（承諾を得る）必要があります。また、契約期間が決まっており、更新の際には更新料という一時金が必要になるのが一般的です。
ポイント：借地権は、土地の所有権（地主）と建物の所有権（あなた）が別々になっている状態。地代の支払いがあり、売却や増改築には地主の承諾が必要です。
1-2. 「地主さん」との上手な付き合い方と賃貸経営のコツ
この借地権付きの建物を誰かに貸す、つまり戸建賃貸として活用することはもちろん可能です。その際、最も大切なのが地主さんとの良好な関係です。法律上、建物を「賃貸」に出すこと自体に地主さんの承諾は不要とされていますが、後々のトラブルを避けるためにも、「今度、この家を人に貸そうと思っています」と事前に一言伝えておくのが大人のマナーであり、円満経営の秘訣です。地主さんからすれば、どんな人が自分の土地の上に住むのか気になるのは当然ですよね。良好な関係を築いておけば、将来の更新や相談事もスムーズに進みやすくなります。売却が難しい借地権付き建物も、戸建賃貸として家賃収入を得ることで、毎月の地代や将来の更新料を十分にカバーし、利益を生む資産に変えることができるのです。
2. 畑を宅地に変身させる魔法「農地転用」
次に、ご実家が農家だった方などからご相談が多い「農地」の活用についてです。「農業はしないし、ただの空き地になっている…」そんな土地も、宝の山かもしれません。
2-1. なぜ「転用」という許可が必要なの？
農地転用とは、一言でいえば「農地（畑や田んぼ）を、家などを建てられる宅地へと『転職』させるための手続き」です。日本の食料自給を守るため、農地はとても大切にされています。そのため、農地くんが「僕はもう畑仕事は辞めて、人の住むお家を背負う宅地くんになりたい！」と勝手に転職することはできず、農業委員会という“ハローワーク”のような場所で「本当に転職して大丈夫？」という審査を受け、許可をもらう必要があるのです。
この審査の難易度は、場所によって大きく異なります。街中で、周りがすでに住宅街になっているような場所（市街化区域）であれば、「どうぞどうぞ、宅地くんになって街の発展に貢献してください」と比較的スムーズに許可が出ます。しかし、周りが田んぼだらけで、国が「ここは農業を頑張ってほしいエリア」と定めている場所（市街化調整区域）だと、「いやいや、君にはまだまだ畑として頑張ってもらわないと困る！」と、許可を得るのが非常に難しくなります。
2-2. 眠っている土地が「金の卵」に変わる可能性
もし、この農地転用という手続きをクリアできれば、可能性は大きく広がります。なぜなら、それは「家を建てられる土地」が手に入ったことを意味するからです。特に、何もない更地の状態からスタートできるため、今の時代のニーズに合った、新しくて綺麗なお家を建てることができます。例えば、広いリビング、リモートワーク用の書斎、駐車場2台分といった、入居者が「ここに住みたい！」と思うような魅力的な物件を計画できるのです。固定資産税だけを払い続けていた“眠れる土地”が、毎月安定した家賃収入を生み出す“金の卵”に生まれ変わる。それが農地転用から始める賃貸経営の醍醐味です。
3. 昔のルールで建てられた家「既存不適格建築物」
最後は、古いお家を相続した際などに出てくる「既存不適格建築物」という言葉です。なんだか難しそうですが、「ルールが変わった」というだけの話です。
3-1. 「違法」じゃないのに、なぜ注意が必要？
これを学校の校則に例えてみましょう。あなたが学生だった頃は「制服の着こなしは自由！」という校則だったので、それに合わせて制服を着ていました。しかし、数年後に校則が厳しくなり、「シャツはズボンの中に入れること！」と変わったとします。このとき、昔の自由な着こなしをしている卒業アルバムのあなたは「校則違反」でしょうか？いいえ、違いますよね。その当時はOKだったのですから。既存不適格建築物もこれと全く同じです。建てた当時は国の法律（建築基準法）にきちんと適合していた合法的な建物が、その後の法改正でルールが厳しくなったために、現在のルールに合わなくなってしまった、という状態なのです。決して悪いことをした「違法建築」ではありません。
ただし、注意点が一つ。一度その建物を壊して更地にしてしまうと、次に建てる家は「今の厳しい校則（法律）」に従わなければなりません。そのため、元と同じ大きさの家は建てられない、というケースが出てくるのです。これが、既存不適格建築物が売りにくかったり、住宅ローンの審査が通りにくかったりする理由です。
3-2. リフォームで価値を高める賢い選択
「じゃあ、この家はどうしようもないの？」と思われるかもしれませんが、そんなことはありません。ここでも戸建賃貸が活躍します。建て替えが難しいのであれば、今ある建物を活かせば良いのです。法律で制限されるのは大規模な増改築なので、お風呂やキッチンを最新のものに交換したり、壁紙を張り替えて綺麗にしたりといった、住み心地を良くするためのリフォームは基本的に自由に行えます。古くても、中が綺麗で快適であれば、借りたいという人は必ず現れます。特に、今の新築戸建てにはない、しっかりとした梁や柱、広い縁側など、古民家ならではの魅力がある物件も少なくありません。売却が難しいなら、リフォームで物件の魅力を最大限に引き出し、賃貸として長く活用していくのも一つの手です。
4. 結論：なぜ「戸建賃貸」が最強の解決策なのか？
さて、ここまで3つの難しいテーマを見てきましたが、どのケースにも「戸建賃貸」という選択肢が有効であることをお話ししてきました。その理由はなぜでしょうか？
借地権付き建物や既存不適格建築物は、権利や法律の制約から「売りたくても売りにくい」という共通の悩みがあります。農地はそもそも「すぐに売れる状態ではない」。こうした不動産を無理に売ろうとすると、買い叩かれてしまったり、そもそも買い手が見つからなかったりします。しかし、「貸す」という視点に切り替えると、話は大きく変わります。入居者にとって、その家の権利関係がどうなっているかは、住み心地に関係ありません。綺麗で、住みやすく、適正な家賃であれば、喜んで住んでくれるのです。
特に戸建賃貸は、アパートやマンションと比べて、上下階の騒音トラブルがないことや庭や駐車場を使える等といった理由からファミリー層に絶大な人気があります。そして、お子様の学校などの関係で、一度住むと長く住み続けてくれる傾向が強いのです。これはオーナーにとって、空室リスクが低く、毎月の家賃が安定して入ってくることを意味します。「売れないから…」と諦めるのではなく、「貸せるから価値がある！」と発想を転換すること。それが、特殊な不動産を優良資産に変えるための、最も重要な鍵なのです。
5. 専門家というパートナーを見つけよう
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。特殊な不動産の活用には、確かに専門的な知識が必要な分野です。だからこそ、オーナー様が一人で全てを抱え込む必要はありません。法律や手続きのことは、私たちのような専門家を「頼れるパートナー」としてご活用ください。皆様が大切に受け継いだ、あるいはこれから手に入れる不動産の可能性を最大限に引き出すためのお手伝いをさせていただくこと。それが私たちの使命です。
「うちの土地も、もしかしたら…」そう思ったら、まずはお気軽にご相談ください。
複雑な不動産の戸建賃貸活用なら、私たちにお任せください。「カリコダテ」を運営する株式会社イデアルコンサルティングは、首都圏の1300以上の税理士・公認会計士事務所、750社以上の他士業・一般企業と提携する不動産コンサルティングのプロフェッショナル集団です。専門的な知識と豊富な経験で、あなたの不動産のお悩みを解決し、最適な戸建賃貸経営をサポートします。
